Steuersatzkomprimierung, Steuerbefreiung für Eigenheime, Bewertungsobergrenze: Ein Leitfaden zur Debatte über die Grundsteuer in Texas

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Gouverneur Greg Abbott, Vizegouverneur Dan Patrick, Sprecher Dade Phelan (R-Beaumont) und die beiden gesetzgebenden Kammern sind in eine Pattsituation darüber verwickelt, wie das Grundsteuergesetz reformiert und die 12,3 Milliarden US-Dollar an neuen Steuererleichterungen aufgeteilt werden sollen.

Derzeit haben Abbott, Phelan und das Repräsentantenhaus vorgeschlagen, die gesamte Tranche der Mittel in eine Zinssenkung von 16,2 Cent zu stecken – zusätzlich zu den 5,3 Milliarden US-Dollar, die bereits im Haushalt für 10 Cent früherer Senkungsstufen vorgesehen waren.

Unterdessen sieht der Plan des Senats etwa 8 Milliarden US-Dollar für eine 10-Cent-Komprimierung sowie etwa 4 Milliarden US-Dollar vor, um die Standardbefreiung für Gehöfte um 60.000 US-Dollar zu erhöhen.

Es ist so klar wie Schlamm.

Alle Parteien behaupten, dass ihre Pläne den Steuerzahlern unterschiedliche Geldsummen „ersparen“ werden, aber diese Zahlen sind geschätzte „Einsparungen“ im Vergleich zu dem, was die Steuerrechnungen ohne die Reform ausmachen würden – keine explizite Reduzierung gegenüber der Rechnung des Vorjahres.

Die tatsächlichen Änderungen der Rechnungen variieren jedoch von Objekt zu Objekt und hängen von den festgelegten Tarifen und der Entwicklung der Schätzungen ab.

Das Repräsentantenhaus vertagte die Sitzung auf unbestimmte Zeit, nachdem es seinen Plan verabschiedet hatte, und der Senat trat am Freitag erneut zusammen und plant, am Dienstag vom Wochenende zurückzukehren. Alle Augen werden auf die Entscheidung des Oberhauses gerichtet sein, da der einzige Gesetzentwurf, der während dieser Sondersitzung verabschiedet werden kann, der Plan des Repräsentantenhauses ist. Da die Sitzung auf unbestimmte Zeit vertagt wurde, kann die untere Kammer nicht erneut zusammentreten, aus Angst, dass eine neue Sondersitzung einberufen wird.

Es war ein geschickter politischer Schachzug, den Senat dazu zu zwingen, den reinen Komprimierungsplan zu akzeptieren, aber es steht zur Debatte, ob sich das auszahlt oder der Senat weiterhin hart vorgeht.

Diese Reformen befassen sich mit dem größten Teil der Grundsteuerrechnungen: dem M&O-Satz (Maintenance & Operations) des Schulbezirks.

Der Schul-M&O-Satz macht etwa die Hälfte des Dollarbetrags auf Steuerrechnungen aus; Im Gegensatz zu Städten und Landkreisen können Schulbezirke keine Umsatz- oder andere Verbrauchssteuern erheben. Der gesamte Staat hat außerdem die Einkommenssteuer verboten.

Diese Dynamik führt dazu, dass Grundsteuern in hohem Maße in Anspruch genommen werden, insbesondere von Schulen. Texas hat aufgrund dieses Systems eine der höchsten Grundsteuerbelastungen des Landes, wobei der Großteil davon aus den Taschen der Steuerzahler an die Schulen fließt.

Im einfachsten Fall ist die Zahl auf Steuerrechnungen der Steuersatz der Kommunalverwaltung multipliziert mit dem steuerpflichtigen Wert der Immobilie dividiert durch 100 – der Steuersatz pro 100 US-Dollar steuerpflichtiger Wert.

Kommunalverwaltungsbeamte schieben den Steuerbezirken gerne die Schuld für die steigenden Steuerbelastungen zu. Es stimmt zwar, dass die Kommunen keine Kontrolle über die geschätzten Werte haben, die lokalen Beamten legen die Steuersätze jedoch in voller Kenntnis der gesamten geschätzten Immobilienliste in ihrem Zuständigkeitsbereich fest und wissen genau, ob ein Steuersatz insgesamt zu mehr Steuereinnahmen führt gleiche Menge oder weniger.

Jedes Jahr werden sie von ihrem örtlichen Steuereintreiber oder einem ähnlichen Beamten über den „No-New-Revenue“-Satz informiert – den Satz, mit dem die Steuereinnahmen auf dem Niveau des Vorjahres gehalten werden, mit Ausnahme neuer Immobilien, die in die Register aufgenommen werden .

Jede der Steuerreformstrategien zielt darauf ab, die Steuerbelastung zu verringern, indem sie einen Abwärtsdruck auf eine Komponente auf beiden Seiten des Multiplikationszeichens ausübt. Hier finden Sie eine Übersicht über die Funktionsweise der einzelnen Strategien.

Die derzeit von Abbott und dem Repräsentantenhaus favorisierte Option ist die Senkung der M&O-Raten der Schulbezirke durch die Zuführung staatlicher Gelder in das Schulfinanzierungssystem.

Stellen Sie sich dieses System wie eine Wippe vor: Auf der einen Seite steht die staatliche Finanzierung, auf der anderen Seite die Finanzierung durch lokale Grundsteuern. Während sich eine Seite hebt oder senkt, verhält sich die andere Seite proportional umgekehrt.

Staatliche Komprimierung senkt die M&O-Raten für Schulbezirke um einen festgelegten Betrag, eine bestimmte Anzahl von Cent pro Dollar. Dies ist der direkteste Weg, Druck auf Rechnungen auszuüben.

Wenn die Version des Repräsentantenhauses angenommen wird, wird der Staat die lokalen Steuersätze um 26,2 Cent senken, was einem Gesamtbetrag von 17,6 Milliarden US-Dollar entspricht.

Der Haken daran ist, dass die Mittel künftig alle zwei Jahre für die Komprimierung bereitgestellt werden müssen, damit die lokalen Zinssätze nicht entsprechend steigen. Es stellt sich die Frage, ob der Staat in zwei Jahren weitere 17 Milliarden US-Dollar zur Verfügung haben wird, um die Kompressionsniveaus aufrechtzuerhalten – und darin sind noch nicht einmal die Mittel enthalten, die erforderlich sind, um diese Kompressionsniveaus später zu erhöhen.

Der Plan des Repräsentantenhauses ändert die Verfassung, um zu verhindern, dass dieser Geldtopf auf die allgemeine Ausgabenobergrenze des Staatsfinanzfonds angerechnet wird.

Der Plan des Senats sieht auch eine Komprimierung vor, allerdings weniger als vom Repräsentantenhaus dargelegt. Durch den Einsatz staatlicher Mittel in Höhe von etwa 8 Milliarden US-Dollar würde die derzeitige Komprimierungsmenge verdoppelt.

Der Senat hat jedoch darüber nachgedacht, zusätzlich zur Komprimierung eine Ausnahmeregelung für Gehöfte vorzusehen.

Jeder Hausbesitzer hat derzeit Anspruch auf eine Ermäßigung des steuerpflichtigen Werts seines Hauses um 40.000 US-Dollar für seine Schulbezirkssteuern. Kommunen haben auch die Möglichkeit, eine 20-prozentige Steuerbefreiung für Gehöfte vorzusehen, was viele zwar anbieten, aber nicht dazu verpflichtet sind. Hausbesitzer, die älter als 65 Jahre sind oder eine Behinderung haben, können weitere 10.000 US-Dollar vom steuerpflichtigen Wert ihres Hauses abziehen.

Wenn es seinen Willen durchsetzt, würde der Senat diese Standardbefreiung auf 100.000 US-Dollar erhöhen.

Diese Methode übt einen Abwärtsdruck auf die steuerpflichtige Wertkomponente der Gleichung aus, auch unter Verwendung staatlicher Dollars.

Im Gegensatz zur Komprimierung wäre die Maßnahme jedoch nominell dauerhaft, da sie die Verfassung künftig auf Dauer ändert und diese spontane Reduzierung jedes Jahr gewährt, sofern sie nicht später von künftigen Gesetzgebungen angepasst wird.

Während diese künftigen Parlamente Gelder wiederverwenden müssen, um die Zinssenkung fortzusetzen, ist es nicht erforderlich, dass die Homestead-Strategie in jedem folgenden Zweijahreszeitraum verabschiedet wird. Der Nachteil besteht darin, dass Schulbezirke ohne die weitere staatliche Finanzierung einen Anreiz haben, ihre Tarife zu erhöhen, um die Staatsgelder zu kompensieren, die nicht mehr aufgeteilt werden.

Ein philosophisches Argument für diese Strategie ist, dass insbesondere Wohneigentum steuerpolitisch vom Staat gefördert werden sollte. Eine Senkung des steuerpflichtigen Wertes von Eigenheimen würde es für bestehende Eigenheimbesitzer einfacher machen, ihr Eigentum zu behalten, und für künftige Eigenheimbesitzer, sich den Kauf in Zukunft leichter leisten zu können.

Auf der anderen Seite hilft die Komprimierung allen, auch Gewerbeimmobilien. Dabei wird nicht einer Art von Immobilieneigentümern Vorrang vor einer anderen gegeben.

Während der regulären Sitzung hatte das Repräsentantenhaus eine weitere Strategie, um Unternehmen gezielt zu helfen.

Hausbesitzer in Texas genießen derzeit eine Obergrenze für den steuerpflichtigen Wert ihrer Immobilie, der jedes Jahr nicht mehr als 10 Prozent steigen darf.

Das texanische Repräsentantenhaus wollte diese Obergrenze auf 5 Prozent senken und auf alle Immobilien ausweiten, ihr Sonderangebot auf Unternehmen, während der Senat eine Steuergutschrift für Inventar und eine Erhöhung der Steuerbefreiung für privates Firmeneigentum vorzog.

Während der regulären Sitzungsperiode, während dies ausgetragen wurde, stellten sich größere Unternehmensverbände eher auf die Seite des Senats, während kleinere Unternehmen sich auf die Seite des Repräsentantenhauses stellten. Phelan und der Vorsitzende des Ways & Means Committee des Repräsentantenhauses, Morgan Meyer (R-Dallas), behaupteten, dass bei den Anhörungen von Wählern zu diesem Thema die auffälligen Bewertungserhöhungen im Vordergrund standen.

Ungeachtet dessen hat das Repräsentantenhaus aus politischen Gründen die Idee einer Obergrenze für die Bewertung zugunsten eines Gesetzes zur reinen Komprimierung fallen gelassen; Der Senat weigerte sich, von einer Bewertungsobergrenze abzuweichen.

Aber während der regulären Sitzung hat sich das Repräsentantenhaus stark gemacht und die Senkung und Ausweitung der Beurteilungsobergrenze unterstützt.

Das Argument ist, dass dies eine Möglichkeit ist, der Geschäftswelt Erleichterungen oder Reformen zu verschaffen, ohne dass der Staat dafür Geld aus eigener Tasche zahlen muss. Eine Bewertungsobergrenze übt Abwärtsdruck auf einen Faktor in der Steuerberechnungsgleichung aus.

Vizegouverneur Dan Patrick hat behauptet, dass eine solche Erweiterung kalifornische Auswirkungen auf Texas haben würde. In Kalifornien gilt seit den 1970er Jahren eine Bewertungsobergrenze von 2 Prozent, was zu Problemen auf dem dortigen Immobilienmarkt geführt hat und insbesondere dazu geführt hat, dass ähnliche Immobilien in unmittelbarer Nähe mit völlig unterschiedlichen Werten bewertet wurden.

Eine Obergrenze gilt so lange, wie der Hausbesitzer Eigentümer des Hauses ist. Nach dem Verkauf wird der steuerpflichtige Wert jedoch auf den Marktwert zurückgesetzt. Dies kann dazu führen, dass zwei benachbarte vergleichbare Häuser mit drastisch unterschiedlichen Steuersätzen besteuert werden.

Dies kann und hat verheerende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Kalifornien gehabt und es für neue Hausbesitzer schwieriger gemacht, ein Eigenheim zu erwerben.

Auf der anderen Seite gibt es in Florida eine Obergrenze von 3 Prozent für Gehöfte und eine Obergrenze von 10 Prozent für alle anderen Grundstücke. Beides ist kein eins-zu-eins-Vergleich mit dem, was das Repräsentantenhaus von Texas zu verabschieden gehofft hatte, aber wo der Senat auf Kalifornien verwies, verwies das Repräsentantenhaus auf Florida.

Das andere Argument gegen eine Bemessungsobergrenze ist, dass sie den Schulbezirken mehr Spielraum geben würde, die Steuersätze anzuheben, ohne die 2,5-Prozent-Grenze der Wählerzustimmung zu erreichen.

Das stimmt, aber was letztendlich zählt, ist das Ergebnis der Gleichung – der Dollarbetrag auf der Steuerrechnung. Steuersätze und Schätzungen können steigen und fallen, mit erheblicher oder geringer Auswirkung auf die Höhe der dem Immobilieneigentümer in Rechnung gestellten Steuern.

Es ist eine offene Frage, welche Vorteile und Kompromisse die texanischen Steuerzahler bei jeder Reform oder Reformkombination spüren würden. Eines ist jedoch klar: Die Grundsteuerbelastung in Texas ist jedem bekannt, aber fast niemand weiß wirklich, wie man sie löst.

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Brad Johnson ist leitender Reporter für The Texan und gebürtiger Ohio-Amerikaner, der 2017 seinen Abschluss an der University of Cincinnati gemacht hat. Er ist ein begeisterter Sportfan, dem es am meisten Spaß macht, zuzusehen, wie seine Lieblingsteams im Laufe seines gesamten Wissenslebens ihre Titeldürre fortsetzen. In seiner Freizeit zitiert Brad möglicherweise Monty-Python-Produktionen und versucht, die Fluggeschwindigkeit einer unbeladenen Schwalbe zu berechnen.